Studio, 1, 2 ou 3+ suítes: onde está o produto predominante, cidade por cidade

Publicado em 27 de setembro de 2026 · Por Brian Reis, corretor de imóveis CRECI/SC 52.398

Não existe, em nenhuma fonte que acompanho, preço médio separado por vaga extra, cobertura ou studio — isso exigiria cruzar preço com tipologia unidade a unidade, dado que a rede não publica de forma agregada. O que dá para responder com segurança, e que já ajuda bastante na decisão, é onde cada tipologia por número de suítes está mais concentrada — e é isso que uso para direcionar quem procura um produto específico.

Onde procurar studio (0 suítes)

Porto Belo tem 10 lançamentos catalogados como studio (0 suítes) sobre 353 unidades com dado — a maior contagem absoluta das quatro cidades. Itapema tem 7, proporcionalmente mais relevante (5% da amostra com dado, contra 3% em Porto Belo). Balneário Camboriú e Praia Brava têm apenas 1 registro nessa faixa — não é produto típico da região mais consolidada.

Onde procurar 1 suíte (entrada, investidor de temporada)

Camboriú (a cidade) e Balneário Camboriú/Praia Brava são as duas cidades onde essa faixa domina proporcionalmente — 1 suíte é o produto de entrada mais comum nas duas. É a faixa que costumo indicar para quem quer primeiro imóvel de investimento com ticket mais baixo e maior liquidez de aluguel de temporada.

Onde procurar 3 ou mais suítes (família, uso próprio)

Balneário Camboriú e Praia Brava têm a maior concentração de 3 suítes em termos proporcionais entre as quatro. Itapema chama atenção pela presença forte de 4 suítes — quase tão comum quanto 1 suíte na amostra da cidade, sinal de que o mercado local também está respondendo a demanda de moradia de família, não só de segunda residência.

Sobre vaga extra e cobertura: o que eu digo quando não tenho o dado

Quando um cliente pergunta especificamente por vaga extra ou cobertura, eu digo que não tenho estatística agregada confiável sobre isso — nenhuma fonte da rede publica preço segmentado por esse tipo de característica. O que faço, nesse caso, é ir direto à ficha técnica de empreendimentos específicos do bairro de interesse e comparar unidade a unidade, em vez de fingir que existe uma mediana regional para isso.

Por que prefiro dizer "não sei" a estimar

Um consultor que inventa uma média de "quanto custa a vaga extra na região" está vendendo confiança que não tem lastro. Prefiro apontar exatamente qual dado sustento (mix de suítes por cidade) e qual não sustento (preço por característica específica de unidade) — é mais útil para o cliente saber onde a minha informação para do que receber um número que parece preciso e não é.

Como eu chego perto da resposta mesmo sem estatística agregada

Quando o cliente insiste em querer uma ideia de valor de vaga extra ou cobertura antes de eu ir à ficha técnica de um empreendimento específico, explico o caminho que sigo: comparo o preço de duas unidades do mesmo empreendimento, uma com e outra sem a característica em questão, quando ambas estão publicadas na mesma tabela. Isso dá uma referência pontual, específica daquele prédio — nunca uma média regional, porque cada construtora precifica vaga extra e cobertura de forma diferente, conforme a demanda local e a disponibilidade de espaço no projeto.

O risco de aceitar uma estimativa genérica de terceiro

Já vi corretor de outra imobiliária citar "vaga extra custa em média X" para a região toda, sem fonte, só repassando o que ouviu de algum colega. Se o cliente decide com base nisso e depois descobre que a vaga extra específica daquele prédio custa o dobro ou a metade do que foi dito, a credibilidade de todo o resto da negociação cai junto — mesmo que os outros números estivessem certos. Prefiro admitir a lacuna de dado agregado a arriscar essa queda de confiança por um número que nunca teve base real.

O que o mix de suítes sugere sobre a demanda por vaga extra

Sem preço agregado, ainda dá para inferir onde a demanda por vaga extra tende a ser maior usando o mesmo mix de suítes: unidades de 3 e 4 suítes, mais comuns em Balneário Camboriú e em Itapema respectivamente, costumam vir acompanhadas de famílias com mais de um veículo, o que aumenta a procura por vaga adicional na revenda. Unidades de 1 suíte, mais comuns em Camboriú e também presentes em Balneário Camboriú, tendem a atrair comprador individual ou investidor de temporada, com demanda por vaga extra mais baixa. É inferência indireta, não estatística direta — mas é o tipo de raciocínio que uso para orientar o cliente enquanto o dado agregado não existe.

Por que pretendo estruturar esse dado no futuro

Cruzar preço com característica específica de unidade (vaga extra, cobertura, andar) exigiria tratar cada ficha técnica de empreendimento individualmente, não só o cadastro agregado por cidade que uso hoje. É um projeto de estruturação de dado maior do que os outros catorze artigos deste pilar, e prefiro anunciar que pretendo fazer isso a fingir que já tenho o resultado pronto. Quando existir, vai virar atualização deste mesmo artigo, com a data de revisão marcada.

O que fazer enquanto esse dado agregado não existe

Recomendo ao investidor que, ao invés de esperar por uma média regional que ainda não existe, peça diretamente à construtora do empreendimento de interesse a planilha de preço por tipologia de unidade — a maioria das construtoras sérias já tem esse detalhamento pronto internamente, mesmo que não publique de forma agregada. É mais trabalho do que ler uma média pronta, mas é dado real do empreendimento específico, o que vale mais do que qualquer estimativa regional genérica.

Se a construtora se recusar a fornecer esse detalhamento por tipologia quando solicitado diretamente, considero isso um sinal de alerta próprio — não porque o dado agregado regional devesse existir, mas porque o detalhamento do próprio empreendimento deveria estar disponível para qualquer comprador interessado, sem depender de estatística externa nenhuma.

O resumo do que este artigo sustenta e do que ele não sustenta

Sustenta, com dado real do cadastro que mantenho: onde cada tipologia por número de suítes está mais concentrada, cidade por cidade. Não sustenta, porque a fonte não existe hoje: preço médio de vaga extra, cobertura ou studio, nem cruzamento de preço com tipologia específica de unidade. Separar essas duas coisas com clareza é mais útil ao investidor do que qualquer estimativa apresentada com confiança que os dados não sustentam.

Prefiro esse limite claro a qualquer número inflado de credibilidade que não resistiria a uma pergunta simples de "qual é a fonte disso".

É a mesma régua que aplico a todos os quinze artigos deste pilar: se a fonte não existe, o número não entra no texto, por mais que o texto ficasse mais completo com ele.