Preço por m² sem ajuste por cidade e bairro é comparação enganosa — como eu ajusto

Publicado em 27 de setembro de 2026 · Por Brian Reis, corretor de imóveis CRECI/SC 52.398

Uma das comparações mais enganosas que eu vejo circular é 'o m² do litoral catarinense está R$ X' — como se as cinco cidades fossem um mercado só. Não são. E mesmo dentro de uma cidade, comparar bairros diferentes como se fossem o mesmo produto é o mesmo erro em escala menor.

Primeiro ajuste: nunca comparar cidades sem nomear cada uma

A diferença entre a mediana mais alta (R$ 22.371,53, em Balneário Camboriú e Praia Brava) e a mais baixa (R$ 9.482,76, em Camboriú) é de mais de duas vezes e meia. Qualquer 'm² médio do litoral' que ignore essa distância está escondendo a informação mais importante da comparação.

Segundo ajuste: checar o tamanho da amostra antes de confiar

Eu só uso uma mediana de m² quando a amostra passa de 20 registros. As três cidades aqui passam — mesmo a menor, Camboriú, com 37. Mas a diferença de tamanho de amostra entre 164 (em Balneário Camboriú e Praia Brava) e 343 (em Porto Belo) já muda o quanto eu confio em cada mediana — quanto maior a amostra, menor a chance de um punhado de unidades de padrão muito alto ou muito baixo distorcer o número.

Terceiro ajuste: bairro, quando o dado permite

Dentro da mesma cidade, comparar o m² do bairro mais concentrado (o Centro, em Balneário Camboriú e Praia Brava, com 47,5% da oferta) com um bairro periférico da mesma cidade tende a mostrar diferença real de preço — mas este arquivo consolidado não quebra a mediana de m² por bairro, só por cidade. Quando eu preciso desse recorte mais fino, calculo direto no acervo de cada empreendimento, não neste retrato agregado.

Quarto ajuste: tipologia

Studio e unidade de 4 suítes raramente têm o mesmo m² — studio tende a ter valor por m² mais alto (área pequena dilui menos o custo fixo da unidade), enquanto unidade grande tende a diluir mais. Comparar o m² médio de uma cidade sem separar por tipologia mistura dois produtos diferentes na mesma média.

Como eu apresento isso pra quem incorpora

• Nunca uma frase do tipo 'o m² do litoral está R$ X' sem nomear a cidade.
• Sempre informar o tamanho da amostra junto com a mediana — é o que diferencia dado confiável de número solto.
• Quando possível, comparar dentro do mesmo bairro e da mesma tipologia — e ser explícito quando o dado disponível não permite esse recorte fino.

Por que isso importa pra quem compara concorrência

Uma incorporadora que usa 'preço por m² do litoral' sem ajuste corre o risco de precificar um produto acima ou abaixo do que a própria cidade e bairro sustentam — porque a referência que usou era, na prática, a média de outro mercado inteiro. O ajuste que eu descrevi aqui é o mínimo antes de qualquer decisão de precificação baseada em comparação regional.

Um exemplo de comparação malfeita que eu já vi circular

Já vi relatório de mercado anunciar 'o m² do litoral catarinense subiu X% no ano' misturando cidades com perfil de comprador completamente diferente — um pouco de Balneário Camboriú (alto padrão), um pouco de Camboriú (entrada) — como se fosse uma tendência única. O resultado é um número que não descreve nenhuma das duas cidades de verdade e que nenhuma incorporadora consegue usar pra decisão real de precificação.

Como eu apresento a comparação corrigida pro cliente

Quando um cliente me pede 'como está o m² da região', eu respondo com a tabela das três cidades com amostra própria, o tamanho de cada amostra e a ressalva sobre Itapema — nunca com uma frase única resumindo tudo. É mais trabalho de explicar, mas é o único jeito de entregar um número que resiste à pergunta seguinte óbvia: 'mas isso vale pra qual bairro especificamente?'

O que eu recomendo pra quem publica relatório de mercado

• Nunca publique um m² médio de região sem quebrar por cidade — e, quando possível, por bairro.
• Sempre informe o tamanho da amostra ao lado do número — sem isso, o leitor não consegue avaliar o quanto confiar na mediana.
• Separe tipologia quando o volume permitir — studio e apartamento grande não deveriam entrar na mesma média sem aviso.
• Diga explicitamente quando uma cidade não entra na comparação por falta de dado, como eu fiz com Itapema neste texto — omitir a ausência é pior do que citar a limitação.

O que eu digo quando alguém pede só o número, sem os ajustes

Acontece com frequência: 'me dá o preço do m² e pronto, sem explicação'. Eu ofereço o número mesmo assim, mas nunca sem a cidade nomeada e o tamanho da amostra ao lado — mesmo que a pessoa não leia a ressalva com atenção na hora, ela fica registrada. Já vi esse mesmo número voltar meses depois numa reunião, citado sem o contexto que eu tinha dado — e nesses casos, ter deixado a ressalva por escrito, desde o início, evitou que o mal-entendido virasse meu problema.

No fim, o ajuste que eu descrevi aqui não é sofisticação estatística gratuita — é a diferença entre um número que orienta decisão de precificação real e um número que só soa bem numa reunião. Eu prefiro gastar um parágrafo a mais explicando a ressalva do que entregar uma média confortável que não resiste à primeira pergunta de acompanhamento.

Isso vale tanto pra quem compara concorrência entre cidades quanto pra quem está só tentando entender se o preço do próprio produto está alinhado com o que a cidade e o bairro sustentam — os mesmos quatro ajustes se aplicam nos dois casos, com a mesma disciplina.

Nenhum dos quatro ajustes exige ferramenta sofisticada — exige principalmente parar antes de repetir um número solto e perguntar de qual cidade, de qual amostra e de qual bairro ele realmente veio antes de repeti-lo numa reunião interna ou num relatório de mercado que vai circular fora da sua própria equipe de vendas.

Perguntas frequentes