Preço por m² nas cinco cidades: o que os números mostram (e o que não dá para comparar)

Publicado em 27 de setembro de 2026 · Por Brian Reis, corretor de imóveis CRECI/SC 52.398

Preço por metro quadrado é o número que todo investidor pede primeiro, e é também o que mais gente compara errado — comparando fontes diferentes como se fossem a mesma coisa. Aqui estão os quatro que consigo sustentar hoje com fonte auditável, segundo o cadastro consolidado da rede em 31/08/2026 (~1.600 lançamentos monitorados nos cinco portais que opero), mais o dado de Itapema, que vem de uma fonte diferente e por um motivo específico que explico abaixo.

Por que Itapema aparece com fonte diferente

O cadastro que mantenho não tem bairro nem área preenchidos para Itapema neste levantamento — um buraco de origem, não um erro de cálculo, e prefiro admitir a lacuna a forçar uma mediana sem base. Para Itapema, uso o Índice FipeZap de agosto de 2026: preço médio anunciado de R$ 15.403 por m², repercutido pelo Brasil em Folhas (01/09/2026) e por O Antagonista (23/09/2026) — 2º lugar entre 56 cidades monitoradas no Brasil, atrás apenas de Vitória (ES). É outra metodologia (preço anunciado médio, não mediana de lançamento), então não dá para colocar as duas na mesma conta e dizer "Itapema é mais cara que Porto Belo por X reais" — dá para dizer, com segurança, que Itapema está na faixa alta da região.

O que a diferença entre as quatro cidades mostra

Balneário Camboriú e Praia Brava juntas têm mediana 36% acima de Porto Belo e 136% acima de Camboriú (a cidade, não a orla). É a distância que separa o litoral mais consolidado do litoral em expansão. Mas a amostra por trás desse número importa tanto quanto o número: em Balneário Camboriú e Praia Brava, a mediana de R$ 22.371,53 vem de apenas 20% dos lançamentos — o resto está sob consulta. Em Porto Belo, a cobertura é de 75%, quase quatro vezes maior. Uma mediana calculada sobre um quinto do mercado é uma referência mais frágil do que uma calculada sobre três quartos dele — e devo isso ao leitor antes de qualquer conclusão.

Como eu uso esse número na prática

Nunca como preço de fechamento — como filtro de primeira triagem. Se um cliente me manda um anúncio em Porto Belo pedindo opinião e o valor por m² está 40% acima da mediana da cidade, a primeira pergunta não é "está caro", é "o que justifica": frente-mar, andar alto, metragem maior, construtora com histórico. Preço por m² sem esse contexto é munição de argumento de venda, não análise.

Mediana esconde a distância entre bairros da mesma cidade

O erro seguinte, depois de comparar cidade com cidade, é tratar a mediana da cidade como se valesse para qualquer bairro dela. Não vale. Balneário Camboriú tem o Centro concentrando quase metade da oferta e outros cinco bairros com preço e padrão de construção diferentes entre si — misturar tudo numa mediana única acha um número real, mas nenhum bairro específico é representado por ele com precisão. Uso a mediana da cidade como primeira referência de faixa, e a mediana do bairro específico, quando a amostra sustenta, como segunda camada antes de julgar um preço.

Isso vale igual para Porto Belo, onde o Perequê concentra a maior parte da oferta — nesse caso específico, a mediana da cidade e a mediana do bairro tendem a ficar próximas, porque o bairro é grande demais para distorcer a média geral. É outro motivo para eu sempre checar a concentração de bairro antes de decidir qual nível de mediana uso numa conversa com cliente.

O que eu digo quando o corretor concorrente cita "o m² da região"

"O m² da região está em tanto" é frase perigosa porque a "região" nunca é definida. Região inclui as cinco cidades? Só o bairro? Só lançamentos, ou também imóvel pronto? Cada recorte muda o número de forma relevante — a diferença entre a mediana de Camboriú (a cidade) e a de Balneário Camboriú e Praia Brava juntas já passa de 136%. Antes de aceitar qualquer "preço da região" como argumento de compra ou venda, pergunto qual é exatamente o recorte geográfico e a fonte por trás — do contrário, é impossível saber se o número serve para negociar ou só para impressionar.

Por que a cobertura de amostra pesa tanto quanto a mediana

Repito o ponto porque é o mais esquecido em qualquer comparativo de m²: uma mediana com 20% de cobertura, como a de Balneário Camboriú e Praia Brava, deveria vir sempre acompanhada dessa informação, porque muda o peso que ela merece numa negociação. Um vendedor pode citar a mediana da cidade como referência de preço justo, mas se dois terços do mercado está sob consulta, essa mediana descreve só a fatia que optou por divulgar — normalmente não a fatia de padrão mais alto, que tende a negociar em particular. Isso sugere que a mediana real do mercado inteiro, se existisse dado completo, provavelmente seria mais alta do que a calculada, não mais baixa.

Uso essa ressalva com os dois lados da negociação: para o comprador, para não achar que está pagando muito acima do "preço médio da cidade" sem considerar que esse médio esconde o segmento mais caro; para o vendedor, para calibrar expectativa sem inflar a conversa com um número que a amostra pública não sustenta sozinha.

O que eu revisaria antes de tratar este número como definitivo

Preço por m² muda conforme o cadastro que o sustenta é atualizado, e a cobertura de amostra de cada cidade também muda — se mais construtoras passarem a publicar preço em Balneário Camboriú e Praia Brava, por exemplo, a mediana pode se mover de forma significativa só pelo efeito de amostra maior, sem que o mercado real tenha mudado nada. Recomendo sempre checar a data de referência de qualquer preço por m² citado — inclusive o meu — antes de usá-lo numa negociação específica, porque um número de seis meses atrás pode já não refletir o cadastro atual.

Recomendo o mesmo cuidado com qualquer número que você ler em outro lugar, meu ou de terceiro: pergunte a data do cadastro que sustenta a mediana antes de usá-la para argumentar preço.

Data de referência clara é o mínimo que qualquer número de preço deveria vir acompanhado — sem ela, mediana vira boato disfarçado de estatística.