Perfil de comprador por cidade: o que o mix de suítes sugere sobre pra quem cada cidade é

Publicado em 27 de setembro de 2026 · Por Brian Reis, corretor de imóveis CRECI/SC 52.398

Não tenho dado de renda nem de perfil demográfico de comprador — nenhuma fonte da rede mede isso. O que tenho é o mix de suítes por cidade, e ele já diz bastante sobre para quem cada mercado foi desenhado. Onde a oferta concentra estúdio e 1 suíte, o produto é investidor de temporada ou primeiro imóvel; onde concentra 3 e 4 suítes, o produto é família ou multigeracional.

O que salta em cada cidade

Em Balneário Camboriú e Praia Brava, o mercado se divide entre dois extremos: 3 suítes (39%) e 1 suíte (36%) — quase não há meio-termo de 2 suítes (13%). Isso sugere dois públicos convivendo no mesmo mercado: o investidor de unidade compacta para temporada e a família de padrão alto, com pouco produto para quem quer algo intermediário.

Itapema chama atenção pelo oposto do que eu esperava: 4 suítes aparece com 26% da amostra, quase empatado com 1 suíte (27%). É a cidade, das quatro, com maior presença proporcional de unidades grandes — compatível com o perfil de crescimento populacional acelerado que a cidade vem tendo (de cerca de 45,8 mil para quase 76 mil habitantes entre 2010 e 2022, segundo O Antagonista), que puxa demanda por moradia de família, não só segunda residência.

Camboriú (a cidade) é a mais concentrada em entrada: 37% das unidades com dado são de 1 suíte, coerente com um mercado de bairro planejado e loteamento em formação, onde o produto típico ainda é a primeira compra, não a troca.

Porto Belo tem a distribuição mais espalhada das quatro, sem um perfil dominante claro — 2 suítes (25%) e 3 suítes (24%) dividem a maior fatia, com faixas mistas (2-3, 1-2) preenchendo o resto. É um mercado mais heterogêneo, sem nicho único.

O limite honesto deste dado

A amostra de Itapema cobre menos da metade dos lançamentos da cidade (48%), e a de Camboriú, pouco mais de dois terços (68%) — o resto simplesmente não tem essa informação preenchida no cadastro. Uso isso como indicação de tendência, não como censo completo do mercado.

Como eu uso esse mix na hora de recomendar um imóvel específico

Quando um cliente investidor pergunta que tipo de unidade tem mais liquidez de revenda ou aluguel numa cidade específica, olho primeiro para o que já é o produto dominante local — não para o que eu acho que deveria vender melhor. Vender 1 suíte em Balneário Camboriú significa competir num segmento já denso e bem entendido pelo mercado; vender 4 suítes em Itapema significa atender uma demanda de família que a cidade já demonstra ter, com menos concorrência direta de produto parecido do que se fosse mais uma unidade compacta genérica.

Isso não significa que o nicho menos concorrido é sempre melhor — significa que entender o mix existente evita comprar contra a maré do próprio mercado local. Um cliente que quer comprar unidade de 2 suítes em Balneário Camboriú, por exemplo, está mirando o segmento menos representado da cidade — pode ser diferencial de escassez, ou pode ser sinal de que a demanda por esse formato específico é mais fraca ali. Vale a conversa antes de decidir qual das duas leituras se aplica ao caso.

Por que não cruzo este dado com preço, e o que perco com isso

A pergunta natural seguinte seria: qual perfil de suíte custa mais por m² em cada cidade? Não tenho essa resposta hoje — cruzar preço por m² com tipologia de suíte exigiria um nível de granularidade que a rede não processa de forma agregada neste levantamento. Sei que perco uma camada de análise importante ao não ter esse cruzamento, e é um dos próximos dados que pretendo estruturar para os relatórios futuros. Por ora, trato o mix de suítes e a mediana de m² como duas camadas separadas, cada uma dizendo algo diferente sobre o mercado, sem misturar as duas numa conclusão que os dados ainda não sustentam.

O que eu digo quando um cliente pede "o perfil ideal" de investimento

Não existe perfil ideal universal — existe perfil ideal para o objetivo específico do cliente. Investidor que quer múltiplas unidades pequenas para diversificar risco entre vários inquilinos de temporada tende a olhar para 1 suíte em Camboriú ou em Balneário Camboriú; quem quer um único ativo de maior ticket para uso familiar futuro, com aluguel de temporada só como complemento enquanto não usa, tende a olhar para 3 ou 4 suítes, com Itapema entrando na conversa pelo que os dados mostram sobre a presença desse formato ali. O mix de suítes por cidade não decide sozinho — ele calibra a conversa sobre onde cada objetivo tem mais chance de encontrar produto compatível.

Como isso se conecta ao comparativo estrutural entre as cidades

Este mix de suítes é a quinta camada de dado que eu cruzo com as quatro que já uso no comparativo entre cidades (oferta, sem-preço-público, concentração de bairro, número de construtoras). Sozinho, nenhum desses cinco números decide uma recomendação — juntos, formam o retrato que uso para explicar por que duas cidades com preço parecido podem atender objetivos de investidor completamente diferentes.

O que eu recomendo fazer com este dado antes de decidir sozinho

Se você é investidor lendo este artigo sem falar comigo, o uso mais seguro deste dado é como ponto de partida de pergunta, não como resposta final: pergunte ao corretor local qual é o perfil de comprador que ele mais atende naquele bairro específico, e compare com o que o mix de suítes da cidade inteira sugere. Divergência entre os dois merece investigação antes de qualquer decisão — pode ser só uma exceção pontual do bairro, ou pode ser sinal de que o mix da cidade inteira não representa bem aquele endereço específico.

Nenhum dado cross-cidade substitui a checagem pontual do endereço específico que você está considerando — ele serve para chegar a essa checagem com uma pergunta melhor, não para pular a etapa de checar.

Dado cross-cidade orienta onde olhar primeiro; checagem pontual do endereço confirma se o que os números sugerem se sustenta naquele caso específico.