O que a ficha técnica pública de 1599 lançamentos revela (e o que ela esconde)

Publicado em 27 de setembro de 2026 · Por Brian Reis, corretor de imóveis CRECI/SC 52.398

O cadastro que eu mantenho cobre 1599 lançamentos em cinco cidades. Mas 'cobrir' não quer dizer 'ter todo campo preenchido para todo lançamento' — e é justamente o desenho dessas lacunas, cidade a cidade, que me diz onde o mercado é mais estruturado e onde ainda funciona no boca a boca.

O que está público em quase todo lugar: o bairro

Três das quatro faixas têm bairro identificado em quase todo o cadastro — Camboriú, inclusive, em 100% dos casos. Itapema é a exceção completa: neste arquivo específico, nenhum registro tem bairro preenchido. Não é que Itapema não tenha bairros — é que a fonte que alimentou este retrato de 31/08/2026 não carregou esse campo para a cidade. Eu prefiro registrar esse buraco do que fingir que ele não existe.

O que sobrevive em menos da metade dos casos: preço por m² calculável

Preço por m² só existe quando eu tenho preço e área ao mesmo tempo no mesmo registro — e é aí que a cobertura despenca. Em Balneário Camboriú e Praia Brava, só 20,4% do cadastro tem os dois campos simultaneamente; a maior parte da lacuna vem da própria opacidade de preço que já medi em outro texto desta série. Porto Belo é a cidade com melhor cobertura (74,9%) — o que também explica por que a mediana de m² de Porto Belo é o número em que eu confio com mais margem: amostra maior, cálculo mais estável.

O que não existe em nenhum lugar do meu cadastro

Isso eu preciso deixar claro toda vez que uso este arquivo: não existe, em nenhuma das cinco fontes que compõem a rede, um campo de velocidade de venda, percentual vendido ou tempo até esgotar o estoque. O cadastro me diz o que está à venda, com que preço (quando publicado), em que bairro e com que tipologia — não me diz o ritmo da venda. Qualquer análise que precise desse dado tem que vir de outra fonte, e eu não tenho essa outra fonte hoje. Prefiro dizer isso com todas as letras a estimar um número que pareceria preciso e não seria.

O que isso ensina sobre montar seu próprio benchmarking

• Bairro e construtora são os campos mais fáceis de manter completos — eles vêm do próprio anúncio, quase sempre. Se sua incorporadora monitora concorrência, comece por aí: é o dado que menos falha.
• Preço por m² exige preço E área no mesmo registro — planeje coletar os dois juntos, porque um sem o outro não serve para nada além de contagem.
• Não tente reconstruir velocidade de venda a partir de dados de anúncio. Isso exige acompanhamento de estoque ao longo do tempo (quantas unidades saíram do anúncio entre duas datas), não um retrato único como este.

Como eu decido quando confiar num número

Eu só trato uma mediana como confiável quando a amostra passa de 20 registros — abaixo disso, um ou dois valores fora da curva bagunçam o cálculo inteiro. Das três cidades com amostra de m² própria, as três passam desse piso: Camboriú com a menor amostra ainda tem 37 registros. Itapema, com amostra zero neste arquivo, simplesmente não entra na conta — eu cito o dado de m² dela a partir do FipeZAP já publicado no portal da cidade, nunca deste cadastro.

O que eu recomendo pra quem está montando ficha técnica de produto

Publicar bairro, tipologia e construtora custa pouco e já coloca seu lançamento no grupo que hoje tem mais dado público do que a média do mercado. Publicar preço é a decisão mais estratégica das quatro — e ela muda de cidade para cidade, como mostrei no texto sobre opacidade de preço desta mesma série.

Por que eu não trato campo vazio como erro

É tentador olhar um campo vazio e presumir falha de cadastro. Às vezes é isso mesmo — alguém esqueceu de preencher. Mas boa parte das lacunas que eu encontro tem explicação estrutural: bairro de Itapema vazio neste arquivo porque a fonte que alimentou esse corte específico não carregou esse campo; preço vazio em Balneário Camboriú porque é prática comercial deliberada, não esquecimento. Tratar as duas coisas como o mesmo tipo de 'erro' seria simplificar demais — e me levaria a recomendar a correção errada pra cada caso.

Como eu decido se vale a pena esperar o dado ficar completo

Às vezes a resposta certa é publicar mesmo com lacuna, sendo explícito sobre ela — como fiz neste texto. Esperar o cadastro inteiro ficar perfeito antes de publicar qualquer análise significa nunca publicar nada, porque sempre vai faltar algum campo em algum canto da rede. A alternativa que eu escolhi é: uso o que existe, digo com clareza o que não existe, e atualizo quando o dado melhorar — em vez de esperar a perfeição que nunca chega.

O que eu faço diferente de quem só olha 'tem dado ou não tem'

Existe uma diferença entre 'o campo está vazio' e 'o campo está preenchido, mas com amostra pequena demais para confiar'. Um preço por m² calculado em cima de 5 registros técnica está 'preenchido', mas eu trato como se estivesse vazio pra fins de conclusão — porque cinco pontos não sustentam uma mediana estável. É por isso que eu uso o piso de 20 registros como referência antes de tratar qualquer mediana como digna de virar recomendação.

O que eu faço quando preciso de um número e a amostra não sustenta

Nem sempre dá pra simplesmente não responder. Quando um cliente precisa de uma referência de preço numa cidade com amostra pequena, eu ofereço o número disponível junto com o tamanho da amostra e a ressalva explícita — nunca escondo que a base é fraca só para parecer mais seguro do que estou. Prefiro entregar um número com a incerteza declarada a entregar uma falsa sensação de precisão.

Perguntas frequentes