Studio, 1, 2 ou 3 suítes: o mix de tipologia que cada cidade já tem — e onde falta opção

Publicado em 27 de setembro de 2026 · Por Brian Reis, corretor de imóveis CRECI/SC 52.398

Antes de aprovar uma planta, eu quero saber que tipologia o mercado já tem em excesso e qual falta. Separei a distribuição de suítes de três cidades do meu cadastro — as que têm esse campo preenchido de forma confiável — para comparar o mix real, não a impressão de quem só visitou alguns estandes.

Porto Belo: mix mais espalhado, com 49,0% entre 2 e 3 suítes

De 353 lançamentos com tipologia informada em Porto Belo, o mix é o mais equilibrado das três cidades — 2 e 3 suítes lideram, mas sem esmagar as demais faixas. Studio aparece só em 10 registros: é a tipologia mais rara da cidade dentro do que está cadastrado.

Balneário Camboriú e Praia Brava: polarizado entre 1 e 3 suítes, com um vão no meio

De 455 lançamentos de Balneário Camboriú e Praia Brava com tipologia informada (de 804 no cadastro — o restante não tem esse campo preenchido), o desenho é polarizado: 1 suíte (36,0%, perfil compacto/investidor) e 3 suítes (38,9%, perfil família/alto padrão) somam quase três quartos do mix. A tipologia de 2 suítes, que costuma ser a transição natural entre os dois perfis, aparece em só 13,2% — o menor volume entre as quatro faixas principais. É o gap mais claro que eu vejo no mix da cidade: falta produto de 2 suítes entre o compacto e o de família.

Camboriú: quase um terço do estoque sem tipologia informada

Camboriú é a cidade com menos informação estruturada: 23 dos 72 lançamentos (31,9%) não têm tipologia informada no cadastro — mais um sinal de mercado com produto menor, muitas vezes vendido direto pela construtora, sem ficha técnica padronizada publicada. Dos que têm informação, 1 e 2 suítes dominam: é a cidade mais compacta das três em tipologia.

Onde falta opção, na minha leitura

• Em Balneário Camboriú e Praia Brava, o vão de 2 suítes (13,2% do informado) é a lacuna mais nítida das três cidades — produto de transição entre compacto e família tem menos oferta do que a demanda desse perfil costuma pedir.
• Em Porto Belo, o mix já é equilibrado — a lacuna ali não é de tipologia, é geográfica: quase tudo no Perequê (ver a matéria sobre concentração por bairro).
• Em Camboriú, o gap não é de tipologia, é de informação: quase um terço do estoque não tem ficha técnica publicada o suficiente para eu nem saber que produto está sendo oferecido.

Itapema fica de fora desta comparação

O arquivo consolidado de 31/08/2026 trouxe os campos de área e suíte de Itapema vazios ou parciais — falha de origem do dado, não de cálculo. Usar esses números aqui distorceria a comparação; prefiro deixar a cidade fora e tratá-la à parte, com a série de tipologia por bairro que já existe, publicada, no portal de Itapema da minha rede.

Por que eu confio mais no dado de faixa (ex.: '2-3 suítes') do que pareceria

Repare que Porto Belo e Camboriú têm categorias como '2-3' ou '1–2' na distribuição — isso não é imprecisão minha, é como a própria fonte registrou o produto: um lançamento que oferece plantas de 2 e de 3 suítes simultaneamente, sem uma tipologia única. Eu prefiro manter essa faixa como está a forçar o registro para uma categoria única que inventaria precisão que a fonte não tem. Um produto '2-3 suítes' é, na prática, dois produtos dentro do mesmo empreendimento — e conta duas vezes na minha cabeça quando eu penso em cobertura de mercado.

Como eu leio esse mix quando um cliente já tem terreno comprado

Quando o terreno já está comprado — e a decisão de qual planta desenhar ainda está aberta — eu uso esse mix como o primeiro filtro, mas nunca o único. Cruzo com o bairro específico do terreno (concentração de oferta), com a faixa de preço que a região sustenta e com o que o próprio arquiteto considera viável para o terreno e a legislação local. O mix de cidade inteira é o ponto de partida da conversa, não o desenho final da planta.

O que muda se a incorporadora tem apetite pra fazer o produto que falta

Preencher a lacuna de 2 suítes em Balneário Camboriú e Praia Brava não é decisão sem risco — produto de transição às vezes é raro porque a demanda por ele também é menor, não só porque ninguém construiu. Antes de qualquer incorporadora decidir preencher esse vão, eu recomendo validar com pesquisa de demanda local, não só com a lacuna de oferta. O dado aponta a lacuna; não prova, sozinho, que ela existe porque falta oferta e não porque falta demanda.

Como esse mix se conecta com o texto sobre opacidade de preço

Não é coincidência que a cidade com a maior lacuna de tipologia (Balneário Camboriú e Praia Brava, no vão de 2 suítes) seja também a cidade com a maior opacidade de preço (66,8% sem valor público) e a maior concentração de oferta num único bairro. As três características aparecem juntas porque descrevem o mesmo tipo de mercado: maduro, adensado, dominado por poucas marcas grandes que já sabem exatamente onde, o quê e como vender — e têm menos incentivo para preencher a lacuna que uma marca nova enxergaria como oportunidade.

O que eu digo pra quem quer 'copiar o mix' de outra cidade

Uma pergunta recorrente é se dá pra pegar o mix de sucesso de uma cidade e replicar em outra. Minha resposta é não, direto: o mix que funciona em Porto Belo reflete a demanda e a concentração geográfica de Porto Belo, não um segredo universal de produto. Levar o mesmo mix pronto pra Camboriú, que tem perfil de comprador e de preço bem diferente, é ignorar justamente o dado que deveria orientar a decisão.

Perguntas frequentes