Itapema liderou o ranking nacional do m² e depois perdeu a ponta: o que isso muda pra quem já comprou

Publicado em 27 de setembro de 2026 · Por Brian Reis, corretor de imóveis CRECI/SC 52.398

Em maio de 2026, Itapema ultrapassou Balneário Camboriú no Índice FipeZap e virou a cidade com o metro quadrado residencial mais caro do país. Em junho, ampliou a vantagem. Em agosto, ainda subiu em valor absoluto — mas caiu para 2º lugar nacional. Quem comprou lá entre maio e julho, empolgado com as manchetes de "cidade mais cara do Brasil", precisa entender exatamente o que mudou e o que não mudou.

A linha do tempo, mês a mês

Fontes: maio — FipeZap via ND Mais (02/06/2026) e Forbes Brasil (03/06/2026); junho — FipeZap via Visor Notícias; agosto — FipeZap via Brasil em Folhas (01/09/2026) e O Antagonista (23/09/2026). Publicado nesses termos no portal que opero em Itapema.

O que realmente aconteceu — e o que não aconteceu

O preço de Itapema não caiu em nenhum momento dessa janela: foi de R$ 15.226 em maio para R$ 15.403 em agosto, sempre subindo. O que mudou foi a posição no ranking nacional — e isso é decidido por outras 55 cidades, não só pela comparação com Balneário Camboriú. Em agosto, foi Vitória (ES) que assumiu o topo, não Balneário Camboriú retomando a ponta. Não tenho, nas fontes que citam esse dado, o valor exato de Balneário Camboriú em agosto — então não vou afirmar se ela ultrapassou Itapema de novo ou não. O que dá para afirmar com segurança: Itapema valorizou 4,85% em 12 meses até agosto, acima da inflação oficial do período (4,14%), e segue entre as duas ou três cidades mais caras do país.

Por que isso muda para quem já comprou

Para quem comprou na planta em Itapema achando que estava entrando na "cidade número um do Brasil" como se fosse um título permanente: não era. Ranking de índice de preço muda mês a mês, porque depende do movimento simultâneo de 56 cidades — é foto, não filme. O que protege o valor do imóvel de verdade não é a posição no ranking nacional, é a sustentabilidade da demanda local: crescimento populacional (Itapema foi de cerca de 45,8 mil para quase 76 mil habitantes entre 2010 e 2022, com estimativa de 88.842 para 2026, segundo O Antagonista), infraestrutura e histórico de entrega das construtoras que atuam lá — não a manchete do mês.

A lição para quem ainda vai comprar

Quando um corretor usa "cidade mais cara do Brasil" como argumento de venda, pergunte: "mais cara medida como, e em que mês?" Índice de preço anunciado (FipeZap) mede o que está sendo pedido, não necessariamente o que está sendo pago, e a posição no ranking nacional é comparação contra outras 55 cidades que também estão se movendo. Isso não torna o dado inútil — torna-o um dado de contexto, não uma garantia de valorização futura.

Por que o crescimento populacional pesa mais que o ranking do mês

Um índice de preço anunciado responde a oferta e demanda do momento, incluindo especulação de curto prazo. Crescimento populacional é mais lento para mudar e mais difícil de fabricar artificialmente — e é o dado que, na minha leitura, sustenta uma valorização de mais longo prazo com mais segurança. Itapema quase dobrou de população entre 2010 e 2022 (de cerca de 45,8 mil para quase 76 mil habitantes) e a estimativa para 2026 passa de 88 mil. Esse tipo de crescimento sustenta demanda por moradia — venda e aluguel — de forma mais estável do que qualquer manchete de "cidade mais cara do mês".

É por isso que, quando um cliente me pergunta se deve se preocupar com Itapema ter caído para 2º lugar no ranking, a resposta é não — pelo menos não com base só nisso. O que eu acompanharia de perto, se fosse dono de um imóvel lá, é se o ritmo de novos lançamentos (265 no cadastro que mantenho) começa a superar o ritmo de crescimento populacional — aí sim teria um sinal de oferta correndo na frente da demanda, que é o tipo de desequilíbrio que historicamente pressiona preço para baixo.

Como eu explico isso para quem comprou achando que era "garantia"

Alguns compradores que entraram entre maio e julho citam a manchete de "cidade mais cara do Brasil" como se fosse selo de valorização garantida. Explico a eles a diferença entre posição de ranking (que pode mudar em um mês, por conta de qualquer uma das outras 55 cidades monitoradas) e fundamento de demanda (crescimento populacional, infraestrutura, histórico de entrega), que muda em anos. O imóvel continua sendo o mesmo imóvel, no mesmo bairro, com a mesma demanda projetada — só a manchete mudou.

O que eu acompanho de perto, mês a mês, além do ranking

Além da posição no ranking nacional, monitoro três sinais que dizem mais sobre o fundamento de Itapema do que qualquer posição isolada: o ritmo de novos lançamentos entrando no cadastro da cidade, a proporção de lançamentos ainda sem preço público (hoje em 40% no cadastro que mantenho, sinal de um mercado ainda com espaço para negociação direta) e a repercussão de novos dados de crescimento populacional, que costuma sair em ciclos de censo e estimativa do IBGE. Ranking de índice de preço é o dado mais barulhento, mas não é o único que importa — e às vezes nem é o mais relevante.

Como este caso se conecta com o comparativo das cinco cidades

Esse episódio de Itapema é o exemplo mais claro que tenho de por que trato manchete de ranking como dado de contexto, não como critério de decisão, no comparativo mais amplo que faço entre as cinco cidades do litoral norte. Cada cidade tem seu próprio ciclo de notícia — hoje é Itapema no FipeZap, amanhã pode ser outra cidade em outro índice —, e quem decide investimento com base na manchete do mês corre o risco de comprar sempre atrasado, correndo atrás da última cidade que virou notícia em vez de avaliar fundamento de demanda de forma independente.

Prefiro entrar numa cidade antes da manchete, com base em crescimento populacional e concentração de oferta, do que correr atrás dela depois que o preço já embutiu a expectativa de todo mundo que também leu a mesma notícia.

Manchete de ranking nacional é ótima para gerar interesse rápido — não é boa base para decisão de investimento de longo prazo, e trato as duas coisas como categorias diferentes.